Kira ilişkisinde sıkça merak edilen hususlardan birisi de ev sahiplerinin tahliye taahhütnamesi düzenleyip düzenleyemeyecekleridir.
TBK m. 352/1; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmü ile kira taahhütnamesi düzenlenebileceğini hüküm altına almıştır.
Kanun metninde kira taahhütnamesi kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra imzalanabilir. Ancak uygulamada kira sözleşmesi yapıldığı anda taahhütnamenin boş olarak imzalandığı görülmektedir. Bu durumda tahliye taahhüdü geçerli midir?
Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin sonradan doldurulması
Kanun kiracı lehine bir düzenleme yapmış olmasına rağmen uygulamada kiracıdan tarih kısmının sonradan doldurulduğunun ispat etmesi beklenmektedir. Ancak taahhütnamede tarihin sonradan doldurulduğunun yazılı ispatı oldukça güç olduğundan fiilen bu durumu ispatlamak imkansız hale gelmektedir. Yargıtay içtihatlarında kiracıdan taahhütnamenin sonradan imzalandığını ispat etmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunun ispatı mümkün müdür?
Bu durumun ispatı mümkün olsa da oldukça zordur. Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu ispat etmek için kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenmesinin ardından kiralayana ihtar çekerek bu ihtarın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde tahliye taahhüdünün hükümsüz olduğuna ilişkin genel mahkemelerde dava açılması mümkündür. Hükümsüzlüğe ilişkin bir karar dışında tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce imzalatıldığının yazılı belge ile ispatı gerekmektedir.
Konuya ilişkin Yargıtay uygulamaları
Yargıtay bir kararında; “…Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK’nun 352/1. maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan…” gerekçesiyle tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce imzalatıldığının yazılı delille ispat edilmesi gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25/02/2025T., 2024/4052 E., 2025/1108 K.).
Yargıtay bir başka kararında da; “…Taraflar arasında 08.09.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihde aksine bir düzenleme olmadığı takdirde kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların ortak iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup tarafları bağlar. Davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmek zorundadır. Dosyada bulunun 18.08.2010 tarihli önceki kiracı ile davalı arasında, işyerinin devri ve tahliyesi başlıklı protokolun imzalanmasından sonra düzenlenen 02.01.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinde davalı kiracı, kiracısı bulunduğunu da belirterek kiralananı 21.04.2014 tarihinde kayıtsız ve şartsız tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Bu taahhüde dayalı olarak davacı icra takibi başlatmış olup, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığı hususu davalı tarafça ispat edilememiştir. Mahkemece, davalının, önceki kiracı şirketin hisselerinin bir kısmını da devir alarak dava konusu taşınmazda kiracı olduğu sırada, geçerli bir tahliye taahhüdü verdiği hususları birlikte değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce imzalandığının kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05/06/2017T., 2017/3522 E. , 2017/9006 K.).
Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesinin kiralanın tesliminden önce imzalatıldığının ispatlanması halinde tahliye taahhütnamesi geçerli olamayacaktır. Ancak bu durumun yazılı belge ispatı gerektiğinden uygulamada bu ispat oldukça güçtür.