*Bu yazı Av. Deniz Sayın tarafından kaleme alınmıştır.
Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmü ile kira bedelinin tespitinde mahkemece TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin birlikte dikkate alınması gerektiği düzenlenmiştir.
Eski kiracı olduğu dikkate alınarak bilirkişilerce belirlenecek olan kira bedelinden uygun bir oranda kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. Varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre bilirkişi raporu alınarak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında; “… 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir…” gerekçesiyle bilirkişi tarafından tespit edilen bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğine hükmetmiştir (Hukuk Genel Kurulu, 2017/977E., 2021/1168 K., 05/10/2021T).
Yargıtay bir kararında; “…Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 01.02.1994 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olmasına göre uyuşmazlığın hak ve nesafet kuralları çerçevesinde çözümlenmesi gerekir.Bu nedenle kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının bilirkişiler aracılığı ile belirlenmesi uzun süreden beri davalı kiracı olduğundan uygun bir oranda kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekir…” gerekçesiyle bilirkişilerce tespit edilecek olan kira bedelinden eski kiracı olunması nedeniyle kiracı lehine indirim yapılması gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2013/5648E., 2013/17126K., 23/12/2013).
Yargıtay bir başka kararında; “…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın 01/08/2012 tarihinde başlayan dönem için boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası brüt 4500 TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece bilirkişi raporunda belirlenen brüt kira parasına hükmedilmesi, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na ve orada belirlenen “hak ve nesafet” ilkesine aykırıdır. Zira HGK.nun 21.03.1990 gün ve 13/193 sayılı kararında da açıklandığı üzere 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi gereğince kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilenmiş olması nedeni ile taşınmazın boş olduğu kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu nedenle kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eşit olacak şekilde veya bunun çok yakınına ulaşan bir kira parasına hükmedilmesi gerekir. Mahkemece bilirkişilerin taşınmazın boş olarak getirebileceğini bildirdikleri kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu da gözetilmek suretiyle uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerekirken…” gerekçesiyle kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilenmiş olması nedeniyle boş olduğunun kabulünün mümkün olmadığına belirlenen kira bedelinden eski kiracı olunduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2014/5829E., 2014/8567K., 26/06/2014).
Buna göre Yargıtay kararları dikkate alındığında TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilen kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eski kiracı olunması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılır.
Av. Deniz Sayın
Ankara Barosu
avdenizsayinn@gmail.com