TBK m. 352/1; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmü ile kira taahhütnamesi düzenlenebileceğini hüküm altına almıştır.

Kanun metninde kira taahhütnamesi kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra imzalanabilir. Ancak uygulamada kira sözleşmesi yapıldığı anda taahhütnamenin boş olarak imzalandığı görülmektedir. Bu durumda tahliye taahhüdü geçerli midir?

Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin sonradan doldurulması

Kanun kiracı lehine bir düzenleme yapmış olmasına rağmen uygulamada kiracıdan tarih kısmının sonradan doldurulduğunun ispat etmesi beklenmektedir. Ancak taahhütnamede tarihin sonradan doldurulduğunun yazılı ispatı oldukça güç olduğundan fiilen bu durumu ispatlamak imkansız hale gelmektedir. Yargıtay içtihatlarında kiracıdan taahhütnamenin sonradan imzalandığını ispat etmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunun ispatı mümkün müdür?

Bu durumun ispatı mümkün olsa da oldukça zordur. Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu ispat etmek için kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenmesinin ardından kiralayana ihtar çekerek bu ihtarın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde tahliye taahhüdünün hükümsüz olduğuna ilişkin genel mahkemelerde dava açılması mümkündür. Hükümsüzlüğe ilişkin bir karar dışında tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce imzalatıldığının yazılı belge ile ispatı gerekmektedir.

Konuya ilişkin Yargıtay uygulamaları

Yargıtay bir kararında; “…Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. TBK’nun 352/1. maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan…” gerekçesiyle tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce imzalatıldığının yazılı delille ispat edilmesi gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25/02/2025T., 2024/4052 E.,  2025/1108 K.).

Yargıtay bir başka kararında da; “…Taraflar arasında 08.09.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihde aksine bir düzenleme olmadığı takdirde kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların ortak iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup tarafları bağlar. Davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmek zorundadır. Dosyada bulunun 18.08.2010 tarihli önceki kiracı ile davalı arasında, işyerinin devri ve tahliyesi başlıklı protokolun imzalanmasından sonra düzenlenen 02.01.2014 tarihli tahliye taahhütnamesinde davalı kiracı, kiracısı bulunduğunu da belirterek kiralananı 21.04.2014 tarihinde kayıtsız ve şartsız tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Bu taahhüde dayalı olarak davacı icra takibi başlatmış olup, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığı hususu davalı tarafça ispat edilememiştir. Mahkemece, davalının, önceki kiracı şirketin hisselerinin bir kısmını da devir alarak dava konusu taşınmazda kiracı olduğu sırada, geçerli bir tahliye taahhüdü verdiği hususları birlikte değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce imzalandığının kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05/06/2017T., 2017/3522 E.  ,  2017/9006 K.).

Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesinin kiralanın tesliminden önce imzalatıldığının ispatlanması halinde tahliye taahhütnamesi geçerli olamayacaktır. Ancak bu durumun yazılı belge ispatı gerektiğinden uygulamada bu ispat oldukça güçtür.

Tarihler Boş Bırakılarak İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? yazısı ilk önce Avukat İlker Urlu üzerinde ortaya çıktı.

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmü ile kira bedelinin tespitinde mahkemece TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin birlikte dikkate alınması gerektiği düzenlenmiştir. Bunun yanında uzun süredir kiracı olunması halinde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parasına kiracı lehinde indirim uygulanması gerekmektedir.

Yargıtay bir kararında; “…Mahkemece davaya konu taşınmazlara ilişkin kira parasının tespitinde, dosyaya sunulan bilirkişi raporları dikkate alınmak suretiyle hüküm kurulmuştur. Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…” gerekçesiyle kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ile birlikte taşınmaz ve çevresinin durumunun da gözetilmesi gerektiğine karar verilmiştir (YArgıtay 3. HD 2011/20309E., 2012/2939K., 09/02/2012).

Yargıtay bir başka kararında; “… 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; Davacı tarafından gösterilen emsalde kira sözleşmelerinde davacı kiraya veren sıfatında bulunduğundan bu emsalin irdelenmesine gerek duyulmadığı, davalı tarafından herhangi bir emsal gösterilmediği, belirtilerek bölgedeki rayiç kira bedelleri, emsal kira bedelleri, bölgenin ve ülkenin ekonomik durumuna göre taşınmazın 01/01/2012 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık brüt 3750 TL net 3000 TL kira geliri getirebileceği belirtilmiştir. Davalı vekili tarafından cevap dilekçesine ekli olarak emsal kira sözleşmeleri sunulmuş olmasına rağmen bu emsal sözleşmeler bilirkişi raporunda değerlendirilmediği gibi, raporda bildirilen kira bedelinin ne şekilde belirlendiği de anlaşılamamaktadır. O halde mahallinde yeniden keşif yapılarak ve davalı tarafından sunulan emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlar da değerlendirildikten sonra gerekirse resen emsal araştırması da yapılmak suretiyle hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir…” gerekçesiyle emsal kira bedelleri ile birlikte dava konusu taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın durumunun da gözetilerek kira bedelinin belirlenmesi gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2014/2896E., 2014/12752K., 20/11/2014).

Sonuç olarak; kira tespit davalarında, kiralananın bilirkişi marifeti ile taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. hususlar TÜFE oranı ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira bedelinin tespiti gerekmekte, tespit edilen  kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parasına uzun süredir kiracı olunması halinde hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.

Av. Deniz Sayın

Ankara Barosu

avdenizsayinn@gmail.com

Kira Tespitinde Dikkate Alınan Hususlar yazısı ilk önce Avukat İlker Urlu üzerinde ortaya çıktı.

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmü ile kira bedelinin tespitinde mahkemece TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin birlikte dikkate alınması gerektiği düzenlenmiştir.

Eski kiracı olduğu dikkate alınarak bilirkişilerce belirlenecek olan kira bedelinden uygun bir oranda kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. Varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre bilirkişi raporu alınarak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında; “… 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir…” gerekçesiyle bilirkişi tarafından tespit edilen bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğine hükmetmiştir (Hukuk Genel Kurulu, 2017/977E., 2021/1168 K., 05/10/2021T).

Yargıtay bir kararında; “…Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 01.02.1994 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olmasına göre uyuşmazlığın hak ve nesafet kuralları çerçevesinde çözümlenmesi gerekir.Bu nedenle kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının bilirkişiler aracılığı ile belirlenmesi uzun süreden beri davalı kiracı olduğundan uygun bir oranda kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerekir…” gerekçesiyle bilirkişilerce tespit edilecek olan kira bedelinden eski kiracı olunması nedeniyle kiracı lehine indirim yapılması gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2013/5648E., 2013/17126K., 23/12/2013).

Yargıtay bir başka kararında; “…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın 01/08/2012 tarihinde başlayan dönem için boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası brüt 4500 TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece bilirkişi raporunda belirlenen brüt kira parasına hükmedilmesi, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na ve orada belirlenen “hak ve nesafet” ilkesine aykırıdır. Zira HGK.nun 21.03.1990 gün ve 13/193 sayılı kararında da açıklandığı üzere 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi gereğince kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilenmiş olması nedeni ile taşınmazın boş olduğu kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu nedenle kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eşit olacak şekilde veya bunun çok yakınına ulaşan bir kira parasına hükmedilmesi gerekir. Mahkemece bilirkişilerin taşınmazın boş olarak getirebileceğini bildirdikleri kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu da gözetilmek suretiyle uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerekirken…” gerekçesiyle kira sözleşmesinin yıldan yıla yenilenmiş olması nedeniyle boş olduğunun kabulünün mümkün olmadığına belirlenen kira bedelinden eski kiracı olunduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2014/5829E., 2014/8567K., 26/06/2014).

Buna göre Yargıtay kararları dikkate alındığında TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilen kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eski kiracı olunması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılır.

Av. Deniz Sayın

Ankara Barosu

avdenizsayinn@gmail.com

Kira Tespit Davalarında Eski Kiracı İndirimi yazısı ilk önce Avukat İlker Urlu üzerinde ortaya çıktı.