*Bu yazı Av. Deniz Sayın tarafından kaleme alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmü ile kira bedelinin tespitinde mahkemece TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin birlikte dikkate alınması gerektiği düzenlenmiştir. Bunun yanında uzun süredir kiracı olunması halinde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parasına kiracı lehinde indirim uygulanması gerekmektedir.

Yargıtay bir kararında; “…Mahkemece davaya konu taşınmazlara ilişkin kira parasının tespitinde, dosyaya sunulan bilirkişi raporları dikkate alınmak suretiyle hüküm kurulmuştur. Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…” gerekçesiyle kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ile birlikte taşınmaz ve çevresinin durumunun da gözetilmesi gerektiğine karar verilmiştir (YArgıtay 3. HD 2011/20309E., 2012/2939K., 09/02/2012).

Yargıtay bir başka kararında; “… 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; Davacı tarafından gösterilen emsalde kira sözleşmelerinde davacı kiraya veren sıfatında bulunduğundan bu emsalin irdelenmesine gerek duyulmadığı, davalı tarafından herhangi bir emsal gösterilmediği, belirtilerek bölgedeki rayiç kira bedelleri, emsal kira bedelleri, bölgenin ve ülkenin ekonomik durumuna göre taşınmazın 01/01/2012 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık brüt 3750 TL net 3000 TL kira geliri getirebileceği belirtilmiştir. Davalı vekili tarafından cevap dilekçesine ekli olarak emsal kira sözleşmeleri sunulmuş olmasına rağmen bu emsal sözleşmeler bilirkişi raporunda değerlendirilmediği gibi, raporda bildirilen kira bedelinin ne şekilde belirlendiği de anlaşılamamaktadır. O halde mahallinde yeniden keşif yapılarak ve davalı tarafından sunulan emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlar da değerlendirildikten sonra gerekirse resen emsal araştırması da yapılmak suretiyle hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir…” gerekçesiyle emsal kira bedelleri ile birlikte dava konusu taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın durumunun da gözetilerek kira bedelinin belirlenmesi gerektiğine karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD 2014/2896E., 2014/12752K., 20/11/2014).

Sonuç olarak; kira tespit davalarında, kiralananın bilirkişi marifeti ile taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. hususlar TÜFE oranı ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira bedelinin tespiti gerekmekte, tespit edilen  kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parasına uzun süredir kiracı olunması halinde hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.

Av. Deniz Sayın

Ankara Barosu

avdenizsayinn@gmail.com